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营改增之后,销售不动产和土地使用权需要缴纳

作者:网络 发布时间:2022-06-23 15:32:01

1、土地增值税大家问题都不大,细节也学习的多,所以强调的点也不会太多 

2、房地产的交换是要缴纳土地增值税的!但是个人之间互换自有居住用房地产的,经当地税务机关核实, 可以免征土地增值税。

要注意跟契税的区分:土地使用权交换、房屋交换,契税按照差额交税,而不管何种用途,只支付对价的 一方缴纳契税!这点要跟土地增值税法区分开!

3、关于计算土地增值税的几点思考,对今年的考试比较有用:

(1)今年营改增之后,销售不动产和土地使用权需要缴纳增值税,因此计算销售额的时候应该是不含税销售额。

(2)增值税如何缴纳:

①房地产企业如果采用一般纳税方法:销售额=(全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款)÷(1+11%)

②房地产企业如果采用简易纳税办法,那不能扣除土地价款

③小规模纳税人转让其取得的不动产,除个人转让其购买的住房外,按照以下规定缴纳增值税:转让其取得(不含自建)的不动产,差额(全部价款和价外费用扣除不动产原价或者取得不动产时的作价后的余额)按照 5%的征收率计算应纳税额;转让其自建的不动产,按照全部价款和价外费用为销售额,按照 5%的征收率计算应纳税额。

④个人转让住房,需要符合2 年和5 年的标准,按照5%征收率征收

(3)转让新房能够扣除的项目主要有五项

①取得土地使用权所支付的金额

②房地产开发成本

③房地产开发费用

④与转让房地产相关的税金

⑤其他扣除项目(房地产企业适用)

(4)关于税金这里,如果不是房地产企业,可以扣除的项目包括:城建税、教育费附加、地方教育费附加、 印花税。如果是房地产企业,印花税不能扣除,因为已经记入了管理费用。

注意:有同学纠结,不是印花税记入了“税金及附加”了吗?因为房地产依据的是《施工、房地产开发企业财 务制度》,而这里还没有修改。在实务中,各地的规定差异也特别大,所以我们这里依照书本为准,不自我做变更。

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